Prohibir el acceso a la piscina a un vecino moroso
Existe la posibilidad de prohibir el acceso a la piscina comunitaria a un vecino que no está al corriente de pago, pero ¿cómo y cuándo?
El verano y el uso de la piscina comunitaria puede ser un desencadenante de problemas y conflictos en la comunidad de vecinos. Esto ha hecho que nuestros tribunales se pronuncien sobre diversas cuestiones en torno a este asunto, por ejemplo si el propietario de una plaza de parking en la comunidad tiene derecho o no al uso de la piscina, cuál es la responsabilidad que puede tener la comunidad de vecinos en caso de que ocurra un accidente en las zonas de baño, o si se puede prohibir el acceso a la piscina a un vecino moroso. Hoy vamos a tratar esta última cuestión. Leer más: Prohibir el acceso a la piscina a un vecino moroso
Prohibir la entrada o acceso a la piscina, o a las zonas comunes, de un vecino que no está al día del pago de las cuotas de la comunidad puede ser acordado en junta de propietarios, pero nuestros tribunales han tenido distintos criterios a la hora de resolver sobre la nulidad de estos acuerdos, en la actualidad se siguen los siguientes criterios.
En primer lugar, debemos tener en cuenta que las zonas a las que podemos limitar el acceso del vecino moroso deben ser, según la Dirección General de los Registros y del Notariado, zonas o elementos comunes especiales que no sean necesarios para la habitabilidad o accesibilidad del inmueble, es decir, deben ser elementos «extra» que no puedan considerarse necesarios para la vivienda, como podrían ser una piscina, una pista de tenis, un gimnasio, etc.
En segundo lugar debemos atender a la prohibición de acceso concreta, ¿se ha adoptado en junta con previsión en los estatutos?
¿Qué mencionan nuestros estatutos?
Si en los estatutos de la comunidad se establecen normas que permiten la limitación de los derechos de uso de la zona común a vecinos que no estén al corriente de pago, no habrá problema para aplicar la norma y restringir el acceso, sometiendo esta restricción al pago por el vecino de lo que adeude.
Sin embargo, si los estatutos comunitarios no contienen esta previsión el acuerdo que impida el acceso a la piscina al vecino moroso podría ser declarado nulo, ya que, como determinan diversas Audiencias Provinciales, necesitará la unanimidad necesaria para una modificación de los estatutos.
¿Qué dice la norma?
Así, la Ley 10/2022 de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria, concede a los propietarios reunidos en junta acordar medidas disuasorias frente a la morosidad, tales como:
«1. La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo.« «Artículo veintiuno. Impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda y mediación y arbitraje.»
Por tanto, la norma permite la adopción de estos acuerdos para luchar contra la morosidad en la comunidad de vecinos, con límites, tales como que la privación sea temporal, que no afecte a la habitabilidad, que no sean retroactivas y que las medidas se contemplen en los estatutos. Si no se contemplara en los estatutos se podría añadir mediante una modificación, pero en la práctica esto sería casi imposible, pues la modificación requerirá unanimidad y el vecino al que se le quiere restringir el uso por falta de pago, seguramente votará en contra.
Si tienes problemas en tu comunidad de vecinos y necesitas asesoramiento, no dudes en consultarnos.